1. Idea
Disponemos de una habitación libre con baño, junto a otra habitación más pequeña. La idea es poner esta unidad en alquiler para generar un ingreso mensual estable. Habría que mover la puerta de la habitación pequeña hasta la altura del baño pequeño — esa puerta tendría una llave — lo cual genera una unidad independiente al final del piso que puede ser bastante atractiva para el alquiler.
No hay muchas opciones de este tipo, aunque cada vez hay más residencias y pisos enteros para alquiler. Creo que es una opción bastante atractiva, enfocada a estudiantes de grado, posgrado/máster o profesionales, sin restringirlo a estos grupos.
Antes es necesario invertir en una pequeña puesta a punto del piso: renovar tuberías antiguas para habilitar el baño pequeño, algo de pintura, dar una limpieza profunda, quitar todos los trastos antiguos, y amueblar la habitación/estudio — algo simple y económico pero que llegue a las condiciones mínimas atractivas para el alquiler.
Para financiar estas mejoras se solicitaría un préstamo personal de, he calculado (sin pensar en detalles), alrededor de 2.500 €.
Este documento recoge cuánto ingresaríamos con el alquiler, qué gastos fijos tendríamos que cubrir cada mes, y la rentabilidad esperada.
Convivencia: el inquilino tendría acceso a la cocina y el comedor. Si acondicionamos las habitaciones del fondo correctamente, no creo que utilice el comedor muy a menudo, pero la cocina y el comedor serían zonas comunes.
2. Ingresos previstos
Precio de referencia para la habitación/estudio, gastos de suministros y limpieza incluidos en el precio:
| Concepto | Importe |
|---|
| Alquiler mensual (suministros incluidos) | 550,00 € |
Este precio está en línea con habitaciones estudio con baño privado en Moncada, que rondan los 500–600 €/mes, y se ve reforzado por la ubicación (centro, a un minuto de todo aunque 10–15 min del CEU).
3. Gastos mensuales previstos
3.1 Gastos esenciales
Aproximados, sin tener todos los datos
| Concepto | Importe mensual |
|---|
| IBI / Impuesto de bienes inmuebles (350 €/año) | 29,17 € |
| Cuota de comunidad del edificio | 40,00 € |
| Limpieza semanal (2 horas, empresa de limpieza) | 120,00 € |
| Cuota derrama ascensor (5 años) | 106,00 € |
| Cuota préstamo mejoras del piso (2.500 €, 60 meses, ≈10% TAE) | 53,12 € |
| Suministros extra generados por el inquilino (luz, agua) | 35,00 € |
| TOTAL GASTOS ESENCIALES | 383,29 € |
3.2 Gastos recomendados (margen de seguridad)
No obligatorios, pero se recomienda incluirlos como colchón de seguridad
| Concepto | Importe mensual |
|---|
| Seguro de hogar / impago de alquiler (recomendado) | 15,00 € |
| Fondo de mantenimiento e imprevistos (averías, electrodomésticos) | 20,00 € |
| TOTAL GASTOS CON MARGEN DE SEGURIDAD | 418,29 € |
4. Balance mensual
Mientras se paga el ascensor y el préstamo
| Escenario | Balance mensual |
|---|
| Ingresos por alquiler | 550,00 € |
| Escenario básico (solo gastos esenciales) | +166,71 € |
| Escenario con margen de seguridad (seguro + fondo imprevistos) | +131,71 € |
Durante los primeros 5 años, mientras se pagan a la vez la derrama del ascensor y el préstamo de mejoras, estamos financiando por completo dos inversiones gracias al alquiler — y además queda dinero de sobra que puede perfectamente cubrir algún mes que la habitación esté vacía.
5. Resumen a 5 años
Ingresos vs. préstamo + ascensor
| Concepto | Total (60 meses) |
|---|
| Ingresos totales por alquiler (550 € × 60 meses) | 33.000,00 € |
| Coste total ascensor + préstamo mejoras (159,12 € × 60 meses) | 9.547,20 € |
| Resto de gastos esenciales (IBI + comunidad + limpieza + suministros) (234,17 € × 60 meses) | 15.250,20 € |
| TOTAL GASTOS ESENCIALES A 5 AÑOS | 24.797,40 € |
| BALANCE NETO A 5 AÑOS (escenario básico) | +8.202,60 € |
| Gastos con margen de seguridad a 5 años (428,29 € × 60 meses) | 26.897,40 € |
| BALANCE NETO A 5 AÑOS (con margen de seguridad) | +6.102,60 € |
6. Después de los 5 años
A partir del sexto año, desaparecen las cuotas del ascensor (106 €) y del préstamo (53,12 €), por lo que los gastos mensuales se reducen considerablemente:
| Concepto | Importe mensual |
|---|
| Ingresos por alquiler | 550,00 € |
| Gastos esenciales (sin ascensor ni préstamo) | 224,17 € |
| Balance mensual desde el año 6 | +325,83 € |
En términos anuales, a partir del año 6 el alquiler generaría alrededor de 3.500 € al año.
7. Otros aspectos a tener en cuenta
Algunos puntos adicionales que conviene valorar:
- Fiscalidad (IRPF): los ingresos por alquiler de habitación deben declararse en la Renta. Conviene consultar con un gestor/asesor fiscal para saber cómo tributan exactamente en este caso (alquiler de habitación, no de vivienda completa).
- Periodos sin inquilino: puede haber algún mes vacío entre inquilino e inquilino (cambios, vacaciones de verano, etc.); es prudente no dar por hecho el ingreso los 12 meses del año, especialmente el primer año. Por ello los ingresos extra han de estar disponibles.
- Contrato y fianza: formalizar contrato individual por temporada académica, solicitando un mes de fianza (fianza, suministros, normas de convivencia, preaviso).
- Posibles subidas futuras del IBI o de la cuota de comunidad, que reducirían ligeramente el margen calculado.
- Gastos puntuales de reparación no cubiertos por el fondo de mantenimiento (por ejemplo, avería grande de fontanería).
- Coste de publicidad si se decide promocionar el anuncio de pago en algún portal inmobiliario (opcional, la mayoría de portales permiten anunciar gratis).